律师您好：我爸孙某和我妈吴某解放前结婚的，生了我和姐姐。后来我爸和郁某同居，又生了个女儿孙丙。后来我爸建了个房子上下两层楼四间房，和郁某孙丙居住，我则和姐姐妈妈住在乡下。后我爸将南幢房屋出售，剩北幢房屋居住。北幢房屋有上下两间，厨房一间，里面有我爸郁某孙丙三人的户籍，现实际由郁某孙丙居住。我现在居住在上海，我姐户籍在外省。1966年我爸死亡，未留遗嘱，遗产未分割，所欠造房借款在我爸生前偿还部分，余款在死后由郁某还清。该房于1992年颁发了产权证，权利人为郁某。1995年12月，郁某与其再婚丈夫赵某将该房赠与孙丙，孙丙接受了，于1996年10月领取了产权证，权利人为孙丙。我爷爷1969年死亡，我奶奶1986年死亡，夫妇只有我爸一子。我爸的祖父母先于我爷爷奶奶死亡。我妈1993年12月死亡，我外公外婆先于我妈死亡。现在我姐和我想争得该房我们应该继承的份额，可以得到多少？

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从你的描述看，你父母是合法夫妻，你爸出资建造的房屋系夫妻共同财产。你爸与郁某是同居关系，房子系你爸与郁某同居期间建造。你爸去世后，建房所欠债务由郁某偿还，郁某系房屋的出资人，对房屋享有财产权利，故该房屋应认定为你爸、你妈、郁某的共同财产。你爸死亡后，对于属于你爸的那一部分遗产，其继承人为你妈、你姐、你、孙丙及你爷爷奶奶。你妈和你爷爷奶奶均未表示放弃继承，依法应视为均已接受继承，房子应属上述各继承人共同共有。你爷爷奶奶已继承的遗产为其夫妻共同财产，在1969年爷爷死亡后，其中一半属奶奶所有，另一半为你爸的遗产，其继承人为你奶奶及你爸的代位继承人你、你姐、孙丙，故房屋该为郁某、你、你姐、孙丙、你妈、你奶奶公有。在1986年你奶奶死亡后，你奶奶所有的产权部分由代位继承人你、你姐、孙丙继承所得。1992年，郁某未证得其他共有人的同意，擅自将房子产权办理在自己名下，侵犯了其他共有人的权利，依法应认定为无效，房子仍为郁某、你、你姐、孙丙、你妈共有。1993年12月，你妈死亡，其法定继承人为你和你姐，其产权份额由你和你姐继承所得。1995年，郁某在共有关系存续期间，将其他共有人所有的房屋赠与孙丙的行为无效，但将自己所有的部分赠与孙丙是其真实意思表示，且孙丙接受赠与，故赠与关系成立。综上所述，该房子应由你和你姐各拥有17/63的份额。孙丙拥有29/63的份额。从有利于发挥房子的使用效益及兼顾各继承人的利益角度出发，以孙丙得房，由孙丙向你和你姐支付相应的房子对价较为妥当。

律师您好：我人在香港，2011年初通过网络认识了吴某并 确立了恋爱关系，我们商议在上海登记结婚。直到2012年6月，我多次从香港、深圳汇款至上海她的银行账户，一共人民币50多万，港币5万。2012年6月，她购买了大连路一套房屋，总价人民币46万，房屋权利人登记为吴某。她支付了部分房款11万多，余额35万以她的名义申请贷款，每月还贷人民币3800余元，她用我的汇款支付了上述款项。11月，她又购买了广中路一套房子，总价为人民币124万余元，权利人登记为我和她。她支付了房屋首付款25万，余额99万以她为主贷人向银行申请贷款，每月还贷5600余元，她用我的汇款支付了上述款项。2012年7月，她曾经去欧洲旅游，我承诺给予资助。8月她提出取消婚约。我的钱还能要回来吗？我能要求精神赔偿吗？

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你好，双方在恋爱并确定婚约关系时，你将大笔钱款汇给吴某的行为，从给付目的看是一种附条件的赠与，即你具有与对方结为夫妻的目的。她在恋爱期间接受钱款并购置房屋的行为，可以视为她接受附条件的赠与，她对你给付钱款的目的是明知的，作为受赠人，她在接受了你较大数额的财产后不同意与你结婚，你坚持要求返还财产，她应当返还。第一套登记了她名字的房子，你可以钱款系你附条件的赠与的理由要求返还。第二套以你们共同名义支付部分房款购得的房子，系你出资为双方准备结婚所购，现她提出解除婚约，双方共同购买此房的目的已失去实际意义，在她返还你支出的钱款后，该房屋可归她所有。至于你付出的其他钱款已为你们共同花费用完，如没有相关证据的话难以认定。她在你同意的情况下赴欧洲旅游，你应酌情承担相关费用。对于你要求的精神损害赔偿，于法无据，难以支持。

律师你好：我有套房子出租后签订了正规的合同，合同上明确约定租赁期间的水电气收视物业费用均由承租人支付，由于租赁户和物业关于他的车辆被划后没有解决好为由而拒接支付物业，现在租赁户搬家后我才知道还欠物业管理费，物业说要起诉业我，而现在租赁户说就是车子被划的事情，说就让物业去告他，而物业说他和租赁户没有合同关系，只能起诉我，我有没有权利追加租赁户为第三人或者是把我的租赁合同和承租人的身份证复印件交给物业公司把他列位第二被告，问下如果我们三家闹上法庭，法庭会怎么判，会判我什么责任！如果以上都不行我该怎么办？谢谢你的解答！

【回复】
根据合同的相对性，你和物业的纠纷应该你们解决，你可以基于你和承租人的合同向承租人追偿

您好： 　　 我父亲于2001年承包30棵树（承包合同是我爷爷的名字），承保期限30年，因我父亲因当时工作繁忙，同村李某（村里规定每户只准承包一片地，他家已承包）说，你太忙，我帮帮你，我也想多弄点树，我父亲当时又上班又弄树实在太忙，便同意，两家便同时负责30棵树，两年后我爷爷病逝，同时赶上土地变更，30年变50年，承包合同变成我父亲的名字，5年后承包费免除，在交承包款时均由我父亲去交，因两家关系不错，在交承包款这几年中李某每年不定时给我父亲一些钱，免承包款后也再不需给我家钱，两家任然一起管理，近两年我父亲不再上班，回家专门种树，想这片树自己管理，李某年龄也大了，可李某任想让其子管理这片树，两家便有了纠纷。是否可以通过司法解决？

【回复】
你好： 如果你们没有字据的话，那么先提起诉讼的一方比较被动。

您好，向您请教一个商品房买卖合同的问题。我07年买了套房子，按揭形式付款，付清了首付，但是后来银行没有批我的贷款。房屋买卖合同中有个补充协议“若买受人非采取一次性付款，超过付款约定时间视为违约，出卖人可解除合同。按揭方式若银行不批，买受人接到通知之日起三日内与出卖人协商，协商未果，出卖人解除合同。”合同约定纠纷要仲裁。今年房产商在一个报纸上对我进行催告，但是我没看见，现在房产商申请仲裁要求解除合同，要我赔偿违约金。请问我该怎么办？我能要回房子吗？谢谢！

【回复】
目前看来，你可能要承担违约责任。

五年前，我和一国企物业签了份十年期的租赁合同！ 　　在合同上的违约条款中写到： 　　甲方违约，将按时间折旧比例赔偿乙方的地切装修费用损失，押金退回。 　　我花了40万装修了28间套房出租！家具家电等配置也要十多万！ 　　到现在合同还有五年期，对方想收回转让给一个名叫“如家酒店”的连锁酒店！ 　　公司开出了20万收回，我没答应! 他们就想通过法律来解决！ 　　我花出去的钱，本钱都还差近十万才回本， 　　因为那会我装修时，刚好撞上经济风暴，钱不够就和人家借，每月还要2分3分的利息，直到现在。 　　我没打过官司，请各大老们有没什么招可以支一下？还有有什么要注意的吗？ 　　那二十万太少了，累死累活五年，拿了他们二十万，再还人家钱，那还有多少啊？ 　　希望多多指点！谢谢！

【回复】
对方违约，你可以主张你的实际损失和预期损失。