国创律师事务所开展“产权式酒店”法律关系分析

在房产政策一再调控的情况下，外地人在上海买房的机会更加少，且审查更加严格。许多开发商提出了“产权式酒店“的运作模式。对于其中存在的法律问题，国创律师事务所房产事务部开展了讨论。

“产权式酒店”的运作过程中，形成了以下几种法律关系：

一、房屋买卖法律关系
（一）出售（预售）即开发商将“产权式酒店”出售（预售）给投资者的法律关系。
（二）回购  有些开发商承诺投资者购房后在一定条件下可以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司承诺回购。这其实在双方间形成的是一种附期限附条件的合同关系。只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。回购合同提供的退出机制对保护投资者的利益具有重要意义。

二、房屋租赁法律关系   
如前所述，投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责酒店经营，投资者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，获得一定时间的免费入住权，投资回报用以冲抵购房款，等等。   
虽然上述投资者和酒店管理公司的合同有时候也以委托经营合同的名义出现，但就其合同内容而言，通常都约定投资者不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险，而只是收取固定的收益，投资者出让的是酒店房间的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征，从另一方面而言，投资者本身不具有经营酒店的资格，酒店管理公司也不是以代理人的身份收取代理费用。因此，上述所谓的委托经营合同就其实质而言乃是租赁合同。

三、担保法律关系   
担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“三角关系”，由担保公司通过对投资”产权式酒店”的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。

文章源自国创所房地产事务部 杨维江律师