杨维江律师在《房地产时报》解读涉外房产的法律适用问题

案例：新西兰籍华人蒋某和米某1989年在新西兰注册结婚。2009年10月，双方经新西兰某法院判决离婚，法院将双方在上海购买的一套夫妻共有住房判归蒋某所有。随后蒋某凭新西兰法院的离婚判决书到上海某区房地产交易中心办理过户遭到拒绝，蒋某遂诉至法院，诉请房地产登记机构办理过户手续。

  蒋某认为，新西兰法院的判决在不违反中国法律基本准则和中国社会利益的前提下，应可作为过户的依据予以采用。

    房地产登记机构则认为，对于中国的不动产应该按照国际司法惯例适用不动产所在地法律处理，新西兰法院对中国不动产的处理是超越司法权的行为，应该在中国法律框架下予以解决后办理相应的登记手续。

    法院认为，蒋某提供的新西兰法院的判决无域外效力，提供的证据不足以证明其主张。

    ■律师说法：

    一、不动产适用不动产所在地法律是世界各国普遍采用的准则

    涉外不动产所有权关系，是指含有涉外因素的不动产所有权法律关系。当不动产位于国外，或者不动产所有权人是外国人，又或者引起不动产所有权关系发生变化的法律事实发生在国外时，即可认为不动产所有权关系具有涉外因素。

不动产物权适用不动产所在地法律，是世界各国法律普遍采用的准则，我国法律也不例外。 《民法通则》第一百四十四条规定：“不动产的所有权，适用不动产所在地法律。”最高人民法院《民法通则意见》也规定，不动产的所有权买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地的法律。

    二、本案应由房屋所在地的中国法院判决后，房地产登记机构根据中国法院的判决予以登记

    《民事诉讼法》第二百六十五条规定：“外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定，需要中华人民共和国人民法院承认和执行的，可以由当事人直接向中华人民共和国有管辖权的中级人民法院申请承认和执行，也可以由外国法院依照该国与中华人民共和国缔结或者参加的国际条约的规定，或者按照互惠原则，请求人民法院承认和执行。”最高人民法院《民事诉讼法意见》第三百一十八条规定：“当事人向中华人民共和国有管辖权的中级人民法院申请承认和执行外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定的，如果该法院所在国与中华人民共和国没有缔结或者共同参加国际条约，也没有互惠关系的，当事人可以向人民法院起诉，由有管辖权的人民法院作出判决，予以执行。 ”第三百一十九条规定：“与我国没有司法协助协议又无互惠关系的国家的法院，未通过外交途径，直接请求我国法院司法协助的，我国法院应予退回，并说明理由。 ”

    从“物之所在地法支配”的原则看出，蒋某单凭新西兰法院的判决对处于中国的不动产进行处置，应在中国的法律框架下经中国法院认可后才在中国境内产生法律效力，而房地产登记机构也应严格按照“物之所在地法支配”的原则，根据中国法院的判决对不动产进行登记。