屋买卖避税歪招难避风险诚信交易方为上策

【此文已在《房地产时报》（2011年12月2日）发表，作者：杨维江】

     前言

　　房产交易会产生一笔税费，有的人为了所谓的避税，想出一系列歪招。结果却往往“偷鸡不成蚀把米”。以下案例说明，诚信交易才能保护自己的利益。

　　“假赠与真买卖”能合理避税吗？

　　【案情简介】

　　张甲于2008年在浦东花木某小区以190万元的价格买了套房屋，2010年因做生意急需一笔流动资金，考虑将房屋出售。张甲的弟弟张乙正好要购买房屋准备结婚，于是张乙和张甲协商以赠与的形式将房屋过户给自己，他私下里交给张甲220万元作为购房款，以此来规避一部分税费。

　　张甲仔细琢磨了一下，如果按照当时的房价计算，赠与确实要比买卖节省一笔可观的税费，于是答应了张乙的建议，签订了赠与合同并办理了赠与公证。但其后张乙却迟迟不肯交付房款，张乙还告诉张甲，赠与合同已经生效，自己无须交付房款。不久张乙又向法院提起诉讼，反倒要求张甲尽快协助办理过户手续，完成赠与。　　

     【律师说法】

　　交易双方采用赠与的方式进行交易，存在较大的法律风险，其中最大的风险在于卖方“交易”后有可能收不到房款，买方有可能以房屋是无偿受赠为由拒付房款。

　《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”第一百八十八条规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”本案中，张甲和张乙签订了房屋赠与合同，是双方的真实意思表示，并办理了公证，这样的赠与合同是不能撤销的。张乙在没有合同法规定的丧失接受赠与权的情况下，张甲就应将房屋过户给张乙。

　　律师建议，买卖双方最好在交易前即完成购房款的交接，并约定必要的过户条件。因为法律规定赠与是可以附条件或义务的，如果赠与条件不成就、或者受赠人不履行义务，赠与人就有权利拒绝办理过户。

　　办了公证，房屋买卖合同就有强制执行力吗？

　　【案情简介】

　　2009年2月，张先生准备结婚，在上海普陀区找到一套十分满意的二手房。但是房主周先生说房屋购买刚满三年，张先生考虑到要缴纳很高的税费，对该房屋稍有犹豫。

　　周先生告诉张先生可以先交一部分首付款，等产证满五年后再办理过户手续，并表示可以办理公证，以免将来生变。张先生于是将首付款30万元交给周先生，双方签订房屋买卖合同，并进行了公证。但就在产证满五年办理过户手续时，张先生被房地产交易中心告知此房已系第三人蒋某所有。原来周先生在2010年5月办理了产证挂失，随后又将房屋以更高的价格卖给了蒋某并完成了过户登记。张先生于是诉至法院，要求确认周先生和蒋某之间的房屋买卖行为无效，并将房屋过户给自己。

　　【律师说法】

　　本案实际是一房二卖的问题。虽然张先生和周先生已经签订了房屋买卖合同并办理了公证，但公证仅仅是起到加强证明力的作用，对于房屋将来的过户并无所谓的强制执行力。只要房屋尚未过户，即使张先生拿着产证，周先生仍可以挂失产证，最多半年后就可以取得新产证。在此期间房屋产权仍属于周先生，他完全可以再卖给并不了解原先买卖合同存在的第三人蒋某，在蒋某已经支付房款并过户完毕后，其已符合善意取得的法律构成要件。张先生这时候就丧失了取得房屋的可能性，只能向周先生追究违约责任了。

　　设计合同条款，规避中介挂牌面积不实的风险

　　【案例简介】

　　王先生看中一套145.5平方米的房子，总价310万元，算下来单价是2.1306万元，中介公司的居间合同上是这么写的：“面积145.5平方米（以产证面积为准）”，王先生据此支付了定金。但等到签正式合同时王先生才知道，产证上的面积只有143.5平方米。面积足足少了2平方米，单价成了2.1603万元。中介称，143.5平方米是卖方自己报的数字，合同上写的也是“以产证面积为准”，所以王先生应当按原来的合同进行交易。

　　【律师说法】

　　中介公司一般是按卖方口头提供的情况挂牌，挂牌的信息有时与实际情况并不一致（如面积、房龄等）。其原因有可能是卖方故意隐瞒，也有可能是中介登记失误，还有可能是中介为了吸引客户故意为之。律师建议，在二手房交易过程中，如果碰到合同上写明面积“以产证为准”的情况，务必增加一条款“面积误差不能超过多少平方米，否则买卖合同不发生效力”。因为二手房的价格通常不以面积单价计算，而以整套房屋的总价计算，如果写明误差的范围，超过这个范围则可以认为交易主要条款未达成一致，合同因此不生效，买方可以要求返还定金。

　　购房款拆出装修款，能合理避税吗？

　　【案例简介】

　　张小姐和方先生达成房屋买卖合同，张小姐将自己的房屋卖给方先生。为了规避税费，双方又签署了一份补充合同，约定如下：房屋总价款为170万元，其中购房款130万元，装修款40万元。在房地产交易中心网签的价格为130万元，装修款40万元在过户的当日一次性支付完毕。双方随后依约交接了130万元购房款并办理了过户，但方先生迟迟不将40万元装修款交付给张小姐，并声称双方之间关于装修款的约定是为了规避国家的税收，是非法的，应为无效。

　　【律师说法】

　　本案中，张小姐和方先生以房屋装修款为名，做低房价以达到少缴税费的目的，其行为是违反法律禁止性规定的，应为无效。但从补充合同的内容上来看，双方之间的真实交易价格确为170万元，因此方先生应再支付张小姐剩余房款40万元并按照国家税收的约定缴纳税费，否则即构成不当得利。

　　以少缴税费为目的的任何行为都是无效的，上述案件因本身手段的违法给交易带来了极大的不确定性。律师建议双方应当在交易之前对由谁支付哪些税费有详细的规定，并严格按照规定办理，防止产生不必要的纠纷。

　　阴阳合同做低房价能规避税费吗？

　　【案情简介】

　　贾某和姜某达成房屋买卖合同，贾某将其房屋以270万元的价格转让给姜某。为了少缴税费，贾某和姜某私下达成补充协议，约定房屋网签价格为200万元，其余的合同条款不变，70万元由姜某在私下里用现金支付给贾某。随后，姜某按照合同约定向贾某支付了60万元首付款，贾某也早早地将房屋过户给了姜某。但当贾某向姜某索要剩余的210万元的时候，姜某却以网签的价格就是200万元为由，只同意再支付140万元。

　　【律师说法】

　　本案双方当事人以阴阳合同通过做低房价的方式规避税费，属于恶意串通损害国家利益的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效。原先的合同约定的270万元的交易价才是双方的真实意思表示，因此双方仍应该以此价格履行合同。在二手房交易避税行为中，最常见的就是采取像本案中阴阳合同的方式，如果买方毁约坚持以低价合同为据，差价就是不予给付，此时就将产生纠纷。律师借此提醒买卖双方，采取阴阳合同少缴税费的行为是不受法律保护的。

　　转载自杨维江律师博客：http://blog.sina.com.cn/weijiangyang