房屋租赁“断水断电”纠纷的司法审判

         王某与张某签订房租租赁合同，由王某承租张某房屋一座，双方对租金支付及房屋交付进行了约定。合同履行过程中，因王某拖欠支付租金，张某想通过断电、断煤（气）、断水的方式要求王某支付房租。这种方式是恰当的吗？是否构成先履行抗辩？产生的法律后果有哪些？王某还需支付张某断电、断煤（气）、断水期间的租金吗？这些问题都是租赁合同纠纷司法实践中最经常碰到的问题。
         上海市高级人民法院就此问题出具了专门的司法审判指导意见，具体内容如下：
         遇到承租方拖欠租金的情形，首先要依照合同约定与对方协商，在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金，因此，是否构成先履行抗辩，须结合具体案件具体判断。而且，出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下，也可能包含不同的意思，如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的，就应当认为是要求解除合同；如以使承租方支付租金为目的的，则构成对欠租部分的相应抗辩。
         至于出租方采取前述行为后，承租方应否支付相应期间租金的问题，我们认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的，如以居住为目的的租赁合同，承租人在没有电的情况下，如果只是使用起来不方便，但仍然能够实现居住目的的，则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金，而不能完全不支付；如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的，如以经营餐饮为目的租赁房屋的，出租方采取前述行为，必将使承租方不能实现合同目的，此时，承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下，承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的，则应结合出租方是否要解除台同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素，综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。