杨维江律师：了解房东国籍，渐成商铺租赁前的必要审查

        在中山公园商圈租赁商铺、花200万装修费欲开设韩式料理店，却没料到房东是外籍华人，办理营业执照因此受阻。不仅如此，还被房东告上法庭，要求支付巨额租金等。经过长达两年的官司，韩式料理店败诉，法院判决其支付房东350余万元的租金以及物业费等。

【案情简介】

　　2008年1月，某餐饮公司通过中介与吴女士签订《商铺租赁合同》，租赁位于中山公园附近的三间共计1000余平米的商铺，用于开设韩式料理店。在支付了租赁保证金等共计65万余元后，餐饮公司投入200万元进行为期半年的装修。2008年8月初，餐饮公司拿着租房合同去工商局办理营业执照，却被告知“商铺产权人是新加坡籍华人，其房屋不能用于经营”。（根据建设部等六部委2006年发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定：“境外机构和个人投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行经营活动”。）“她用的是中国人名，我们根本没想过她竟是外国人。”餐饮公司深感委屈，还收到了房东发来的律师函，要求解除房屋租赁合同，结清房租以及水电费等。

2010年7月，吴女士将餐饮公司告上法庭，要求支付欠付租金299万余元、物业费84万余元以及供暖费和房屋恢复费等。餐饮公司遂以“租赁行为违反国家有关规定，合同无效”为由提出反诉，要求退还60万元租金押金，并赔偿200万装修费。
　　
【律师说法】

　　关于本案的房屋租赁合同的效力问题，律师认为：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》属于行政性的管理规定，并非法律或行政法规，房东将房屋出租的后果是该房无法办理登记注册，但并不损害社会公共利益，双方的合同应属有效。因餐饮公司公司已实际搬离，故合同实际上已经解除。

　　在责任分配方面，律师认为：餐饮公司对于房屋能否用于经营活动负有主要的注意义务，其对于装修及相关损失应负主要责任，而房东对于自己的房屋是否适于出租使用也应负一定的注意义务。故法院判决餐饮公司支付房东租金、物业费等共计350余万元；吴女士则被判赔偿公司房屋装修损失30万元。

　　通过此案例，上海房地产律师建议：在境外投资者在内地投资房地产越来越普遍的当下，租房者在将房屋用作经营用房的时候，务必谨慎审查产权人的信息，避免遭受损失。

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